Boliglån med medlåntaker: slik fungerer felles ansvar – og hva dere bør avtale først

Hva er en medlåntaker på boliglån?

En medlåntaker er en person som tar opp boliglånet sammen med deg og står som fullverdig låntaker i lånedokumentet. Det vanligste er at samboere eller ektefeller kjøper bolig i fellesskap, men en medlåntaker kan også være en forelder, et søsken eller en annen nærstående som går inn i lånet for å styrke søknaden.

Det sentrale kjennetegnet er solidaransvar – også kalt solidarisk ansvar. Det betyr at banken kan kreve hele lånebeløpet av hvilken som helst av låntakerne. Betaler den ene ikke sin del, kan banken gå på den andre for hele restgjelden. Internt mellom dere kan dere avtale at hver betaler halvparten, men en slik avtale binder ikke banken.

En medlåntaker har normalt også en eierandel i boligen og blir tinglyst som hjemmelshaver. Det skiller medlåntakeren tydelig fra en garantist som bare stiller sikkerhet. Begge låntakerne får sin del av lånet registrert i gjeldsregisteret, noe som påvirker fremtidig lånekapasitet for begge.

Fordelene: høyere lånekapasitet og mulig bedre rente

Den klart største fordelen med en medlåntaker er økt lånekapasitet. Banken vurderer den samlede inntekten opp mot gjeld og levekostnader, og to inntekter gir rom for et langt høyere lån enn én. Det kan være forskjellen på å komme inn i boligmarkedet eller ikke.

To søkere gjør det også lettere å oppfylle myndighetenes krav. Etter utlånsforskriften kan lånet normalt ikke overstige fem ganger samlet brutto årsinntekt, og du må som hovedregel stille med 15 prosent egenkapital. Med to inntekter og to oppsparte egenkapitaler blir begge kravene enklere å nå.

I tillegg kan renten bli bedre. Rentenivået settes etter en individuell kredittvurdering, og lavere belåningsgrad og bredere betjeningsevne reduserer bankens risiko. Det gir ofte et bedre tilbud enn en enslig søker med tynnere økonomi ville fått – men de eksakte vilkårene avhenger alltid av kredittvurderingen.

• Samlet inntekt gir høyere maksimalt lånebeløp innenfor reglene om gjeld i forhold til inntekt.
• To egenkapitaler gjør det lettere å nå kravet om 15 prosent egenkapital.
• Lavere risiko for banken kan gi en lavere rente, typisk fra ca. det nivået solide kunder oppnår.
• Begge bygger opp egenkapital og kreditthistorikk gjennom nedbetalingen.

Risikoen ved solidaransvar – det dere må forstå

Solidaransvaret er ordningens viktigste risiko. Selv om dere er enige om å dele utgiftene 50/50, hefter hver av dere for 100 prosent av gjelden overfor banken. Mister den ene jobben, blir syk eller rett og slett slutter å betale, kan banken kreve hele terminbeløpet og hele restgjelden av deg alene.

Gjelden påvirker også din egen økonomiske handlefrihet. Hele lånet registreres på begge i gjeldsregisteret. Skal du senere kjøpe bil, ta opp et eget lån eller søke om kreditt, vil banken se hele boliggjelden – ikke bare din halvdel. Det kan begrense hvor mye du får låne til andre formål.

Ved samlivsbrudd kan det bli komplisert. Banken slipper deg ikke automatisk ut av lånet selv om dere blir enige om at den ene skal overta boligen. Den som blir igjen, må normalt søke om å overta hele lånet alene, og det forutsetter at vedkommende har betjeningsevne nok til å bli kredittvurdert for hele beløpet. Klarer ikke den ene det, kan løsningen bli at boligen må selges.

Eierandeler, gjeld og skatt – hvordan fordele riktig

At dere er medlåntakere betyr ikke automatisk at dere eier like mye. Eierbrøken bør gjenspeile hvor mye hver av dere faktisk skyter inn av egenkapital og betaler ned over tid. Skjevdeler dere innskuddet, bør eierandelen og fordelingen av gjelden avtales skriftlig, slik at oppgjøret blir riktig hvis dere en dag skal selge eller skille lag.

Skattemessig kan rentene på boliglånet trekkes fra i inntekten. Fradraget skal fordeles etter hvor stor andel av gjelden hver av dere reelt har og betaler. Står begge oppført med halve gjelden, deles også rentefradraget normalt likt. Stemmer ikke den forhåndsutfylte skattemeldingen med den faktiske fordelingen, må dere korrigere den selv.

For samboere er dette ekstra viktig. I motsetning til ektefeller arver ikke samboere hverandre automatisk, og uten avtale kan en uventet situasjon gi et urettferdig oppgjør. En tydelig samboeravtale som beskriver eierandeler, innskudd og gjeldsfordeling er den billigste forsikringen dere kan skaffe dere.

Hvem kan være medlåntaker – og når lønner det seg?

I prinsippet kan hvem som helst med tilstrekkelig betjeningsevne være medlåntaker, men banken stiller krav til den samlede økonomien. Alle låntakere kredittvurderes, og en medlåntaker med betalingsanmerkning eller svak økonomi kan i verste fall svekke søknaden i stedet for å styrke den.

Den klassiske situasjonen er samboere eller ektefeller som kjøper felles bolig. Da er medlåntaker nesten alltid riktig løsning, fordi begge skal bo der, eie og betale. En annen situasjon er unge i etableringsfasen, der en forelder vurderer å bli med på lånet. Her bør familien tenke nøye gjennom om forelderen faktisk skal eie en andel – hvis ikke, er ofte kausjon eller realkausjon en bedre løsning.

Vurder også alternativene. Mangler dere bare egenkapital, kan det være mer aktuelt å se på muligheter for boliglån uten egenkapital eller en kausjonsordning. Trenger dere fleksibilitet til oppussing, kan et rammelån eller fleksilån være interessant ved siden av selve boliglånet. Poenget er å velge den strukturen som passer det dere faktisk skal oppnå.

• Samboere/ektefeller som kjøper felles bolig: medlåntaker er normalt riktig.
• Ung kjøper med foreldrehjelp: vurder om forelderen skal eie eller bare garantere.
• Medlåntaker med svak økonomi eller anmerkning kan svekke søknaden.
• Trenger dere bare sikkerhet, ikke en eier? Da kan kausjon være bedre.

Slik går dere frem før dere signerer

Et boliglån med medlåntaker er en av de største økonomiske forpliktelsene de fleste tar på seg. Derfor bør forarbeidet være grundig. Begynn med å innhente lånetilbud fra flere banker, slik at dere kan sammenligne både nominell og effektiv rente. Det er den effektive renten, som inkluderer gebyrer, som forteller den reelle kostnaden.

Deretter bør dere sette opp en skriftlig avtale dere imellom. Den bør beskrive eierandeler, hvor mye hver skyter inn av egenkapital, hvordan terminbeløpet deles, og hva som skjer ved samlivsbrudd eller hvis den ene ikke kan betale. En slik avtale binder ikke banken, men den regulerer forholdet mellom dere og forebygger konflikt.

Til slutt: les lånedokumentene nøye og spør banken om alt dere er usikre på – særlig om vilkårene for å løses fra lånet senere. Vurder også om dere bør sikre dere med forsikring som dekker terminbeløpet ved sykdom, uførhet eller dødsfall, slik at den ene ikke blir sittende alene med hele gjelden i en allerede vanskelig situasjon.

• Hent inn og sammenlign tilbud fra flere banker – se på effektiv rente.
• Skriv en samboer- eller eieravtale om eierandeler og gjeldsfordeling.
• Avklar med banken hva som skal til for å overta lånet alene senere.
• Vurder forsikring som dekker terminbeløpet ved sykdom eller dødsfall.
• Stresstest økonomien med en høyere rente enn dagens nivå.

Representativt eksempel

Ofte stilte spørsmål

Hva er forskjellen på medlåntaker og kausjonist?

En medlåntaker er en fullverdig låntaker som hefter for hele lånet og normalt eier en andel av boligen og kan få rentefradrag. En kausjonist stiller kun sikkerhet for gjelden, uten å være låntaker eller eier. Velg medlåntaker når begge skal eie og bo i boligen, og kausjon når noen bare skal hjelpe med sikkerhet.

Kan banken kreve hele lånet av meg alene?

Ja. Med solidaransvar kan banken kreve hele restgjelden og hvert terminbeløp av hvilken som helst av låntakerne, uavhengig av hva dere har avtalt dere imellom. Betaler den ene ikke, kan banken gå på den andre for hele beløpet. Derfor bør du alltid regne på om du klarer lånet alene.

Hvordan fordeles rentefradraget mellom medlåntakere?

Rentefradraget fordeles etter hvor stor andel av gjelden hver av dere reelt har og betaler. Står begge med halve gjelden, deles fradraget normalt likt. Den forhåndsutfylte skattemeldingen stemmer ikke alltid, så sjekk fordelingen og korriger den hvis den ikke gjenspeiler virkeligheten.

Hva skjer med boliglånet ved samlivsbrudd?

Banken slipper deg ikke automatisk ut av lånet. Skal den ene overta boligen, må vedkommende normalt søke om å overta hele lånet alene og kredittvurderes for hele beløpet. Klarer ingen av dere det alene, kan boligen måtte selges. En skriftlig avtale om eierandeler og gjeldsfordeling gjør oppgjøret enklere.

Gir en medlåntaker lavere rente?

Det kan det gjøre. To inntekter og to egenkapitaler kan gi lavere belåningsgrad og bedre betjeningsevne, noe som reduserer bankens risiko og kan utløse et bedre tilbud. De eksakte vilkårene avhenger alltid av en individuell kredittvurdering og varierer mellom bankene.

Påvirker boliglånet hvor mye jeg kan låne til andre ting?

Ja. Hele boliggjelden registreres på begge låntakerne i gjeldsregisteret. Når du senere søker om for eksempel billån eller forbrukslån, ser banken hele boliggjelden, ikke bare din halvdel. Det kan begrense hvor mye du får låne til andre formål.

Kilder

• Finanstilsynet – Utlånsforskriften (krav til boliglån)
• Forbrukerrådet – Samboeravtale og økonomi
• Skatteetaten – Rentefradrag og gjeld
• Finansportalen – Sammenlign boliglån