Foreldre som kausjonist: slik hjelper du barnet inn på boligmarkedet – uten å sette egen økonomi i fare

Hva betyr det å stille som kausjonist for barnet?

En kausjonist er en person som garanterer for at et lån blir tilbakebetalt. Når du som forelder stiller som kausjonist for barnets boliglån, lover du overfor banken at du dekker gjelden dersom barnet ikke klarer det selv. I praksis stiller de fleste foreldre sikkerhet i sin egen bolig – det vil si at det tinglyses pant i boligen din for et bestemt beløp.

Hensikten er som regel å bøte på manglende egenkapital. Når banken vurderer et boliglån, kreves det normalt at låntakeren stiller med minst 15 prosent egenkapital. En ung førstegangskjøper har sjelden spart opp så mye. Ved at du stiller tilleggssikkerhet, får banken den tryggheten den trenger, og barnet kan få innvilget lånet selv om egenkapitalen er lav.

Det er viktig å forstå at du som kausjonist ikke eier noen del av boligen og ikke har bruksrett til den. Du tar på deg ansvaret, men får ingen eierandel igjen. Dette skiller kausjon fra det å være medeier eller medlåntaker, der man både deler ansvar og rettigheter.

Realkausjon eller personlig kausjon – kjenn forskjellen

Et av de viktigste valgene du tar som kausjonist, er hvilken type kausjon du stiller. De to vanligste formene er realkausjon og personlig (selvskyldner)kausjon, og forskjellen har stor betydning for hvor mye av økonomien din som står på spill.

Ved en realkausjon stiller du en bestemt eiendel – typisk din egen bolig – som sikkerhet for et avgrenset beløp. Ansvaret ditt er da begrenset til denne sikkerheten og det fastsatte beløpet. Ved en ren personlig kausjon hefter du derimot med hele din formue og inntekt for gjelden, noe som gir banken langt videre tilgang dersom det skulle gå galt.

For foreldre er realkausjon med et klart definert kronebeløp ofte den tryggeste varianten. Du bør be banken om å begrense kausjonen til akkurat det beløpet som mangler i egenkapital – ikke hele lånet. Trenger barnet for eksempel hjelp til å dekke gapet mellom 15 prosent og det lille de selv har spart, bør kausjonen kun gjelde dette gapet.

• Realkausjon: Pant i en bestemt eiendel for et bestemt beløp – ansvaret er avgrenset og forutsigbart.
• Personlig/selvskyldnerkausjon: Du hefter med hele formuen og inntekten din – langt høyere risiko.
• Begrens beløpet: Be om kausjon kun for egenkapitalgapet, ikke for hele boliglånet.
• Begrens tiden: Avtal at kausjonen reduseres eller faller bort når barnet har nedbetalt nok til å stå på egne ben.

Risikoen du tar på deg – og hvordan du begrenser den

Det er lett å se på foreldrekausjon som en formalitet, men risikoen er reell. Hvis barnet mister jobben, blir sykt, går gjennom et samlivsbrudd eller av andre grunner ikke klarer å betjene lånet, kan banken kreve dekning hos deg. I verste fall kan det bety at din egen bolig blir berørt. Derfor bør du aldri stille som kausjonist for et beløp du ikke selv kan tåle å tape.

Du bør også tenke på din egen livssituasjon framover. Planlegger du å gå av med pensjon, ta opp lån selv eller flytte de neste årene? En tinglyst kausjonsheftelse kan begrense din egen handlefrihet, fordi den binder opp deler av boligverdien din. Banken vil dessuten ta hensyn til kausjonsansvaret når den vurderer din egen lånekapasitet.

Bankene har plikt til å informere kausjonister grundig om risikoen før avtalen inngås, og kausjonsavtaler for forbrukere er regulert i finansavtaleloven. Be alltid om en skriftlig oversikt over hva du forplikter deg til, hvor lenge ansvaret varer, og hvordan det avvikles. Ikke nøl med å stille spørsmål – en seriøs bank skal kunne forklare alt i klartekst.

Slik påvirker kausjon rente og kostnad for barnet

Selv om en kausjon i seg selv ikke er en rente, påvirker den indirekte hva boliglånet koster. Med tilleggssikkerhet fra foreldre faller belåningsgraden på det usikrede – banken får mer å holde seg til – og barnet kan derfor ofte unngå et dyrt topplån eller lån uten egenkapital til høyere rente. Det kan gi en lavere effektiv rente på hele lånet.

Effektiv rente er den renten som inkluderer alle gebyrer og kostnader ved lånet, ikke bare den nominelle renten. Det er denne du bør sammenligne på tvers av tilbud, fordi to lån med samme nominelle rente kan ha ulik effektiv rente avhengig av etablerings- og termingebyrer. Renten barnet faktisk får, avhenger alltid av kredittvurdering, lånebeløp, løpetid og samlet sikkerhet, og ligger typisk fra ca. bankens beste boliglånsnivå når sikkerheten er god.

Det er likevel verdt å huske at kausjonen ikke gjør barnet til en bedre betaler i seg selv. Banken vurderer fortsatt barnets betjeningsevne og gjeldsgrad. En kausjon løser et egenkapitalproblem, ikke et inntektsproblem – og dersom barnet i utgangspunktet har for stram økonomi, bør hele kjøpet kanskje utsettes.

Smartere alternativer til kausjon – og når de passer

Kausjon er ikke den eneste måten å hjelpe barnet inn på boligmarkedet. Avhengig av familiens økonomi kan andre løsninger gi mindre risiko eller bedre skattemessig effekt. Det lønner seg å vurdere flere veier før dere bestemmer dere.

En gave eller et forskudd på arv gir barnet egenkapital uten at du blir sittende med et kausjonsansvar. Husk at gaver over visse beløp skal oppgis, og at forskudd på arv kan ha betydning for fordelingen mellom søsken senere – snakk gjerne med hele familien og eventuelt en rådgiver om dette. Et privat familielån, der du låner barnet penger med en nedbetalingsavtale, er et annet alternativ som holder pengene innenfor familien.

Å bli medlåntaker er en mellomløsning der du både deler ansvaret og får en eierandel. Det kan styrke lånesøknaden, men binder også din egen økonomi tettere til boligen og kan utløse dokumentavgift og skattemessige spørsmål. Uansett hvilken løsning dere lander på, bør den dokumenteres skriftlig, slik at forventningene er tydelige for alle parter.

• Gave/forskudd på arv: Gir egenkapital uten kausjonsansvar – men husk dokumentasjon og rettferdighet mellom søsken.
• Privat familielån: Du låner barnet penger med skriftlig avtale og nedbetalingsplan.
• Medlåntaker: Du deler både ansvar og eierandel – sterkere søknad, men tettere binding.
• Spare sammen: Hjelpe barnet å bygge egen egenkapital over tid framfor å garantere nå.

Sjekkliste før du signerer som kausjonist

Før du setter navnet ditt på en kausjonsavtale, bør du gå systematisk gjennom hva avtalen innebærer. En god kausjonsavtale er begrenset, tidsavgrenset og forstått av begge parter. Bruk listen under som utgangspunkt for samtalen med banken og med barnet.

• Er kausjonen begrenset til et konkret kronebeløp – helst bare egenkapitalgapet?
• Er det avtalt når og hvordan kausjonen reduseres eller faller bort?
• Tåler husholdningen min å dekke beløpet hvis barnet ikke kan betale?
• Har banken gitt meg skriftlig informasjon om ansvaret etter finansavtaleloven?
• Påvirker kausjonen mine egne planer om lån, flytting eller pensjon?
• Har vi snakket åpent i familien om risiko, forventninger og rettferdighet mellom søsken?
• Bør vi heller vurdere gave, forskudd på arv eller å være medlåntaker?

Ofte stilte spørsmål

Kan jeg som forelder bli kausjonist uten å eie egen bolig?

Det vanligste er å stille pant i egen bolig (realkausjon), men det er også mulig å stille personlig kausjon basert på inntekt og formue. Personlig kausjon innebærer høyere risiko fordi du da hefter med hele økonomien din. Banken vurderer alltid din betjeningsevne og samlede situasjon før den godtar deg som kausjonist.

Hva skjer hvis barnet ikke klarer å betale boliglånet?

Da kan banken kreve dekning hos deg som kausjonist, innenfor det beløpet og den sikkerheten du har stilt. Har du stilt pant i egen bolig, kan denne i ytterste konsekvens bli berørt. Derfor bør du aldri kausjonere for mer enn du selv kan tåle å dekke, og du bør begrense kausjonen til et konkret beløp.

Hvor lenge varer en foreldrekausjon?

Kausjonen varer til den avtales bort eller til lånet er nedbetalt så langt at sikkerheten ikke lenger trengs. Mange avtaler at kausjonen reduseres eller faller bort når barnet har bygget opp nok egenkapital på egen hånd – for eksempel når belåningsgraden kommer under et visst nivå. Avtal dette skriftlig med banken på forhånd.

Er det bedre å være kausjonist eller medlåntaker?

Det avhenger av hva du ønsker. Som kausjonist garanterer du for lånet uten å eie noe og uten å forplikte deg som låntaker. Som medlåntaker deler du både ansvar og eierandel, noe som kan styrke søknaden, men binder økonomien din tettere og kan utløse dokumentavgift. For foreldre som kun vil hjelpe, ikke eie, er kausjon ofte mest passende.

Påvirker kausjonen min egen mulighet til å låne?

Ja. Et kausjonsansvar og en tinglyst heftelse i boligen din kan redusere din egen lånekapasitet, fordi banken tar hensyn til forpliktelsen når den vurderer din økonomi. Planlegger du selv å ta opp lån, flytte eller gå av med pensjon i nær framtid, bør du ta dette med i vurderingen før du signerer.

Må jeg betale skatt eller avgift på å være kausjonist?

Selve kausjonen utløser normalt ikke skatt, siden du verken mottar inntekt eller eierandel. Velger dere derimot alternativer som gave, forskudd på arv eller å bli medeier, kan det oppstå dokumentasjonskrav, dokumentavgift eller andre forhold. Sjekk gjeldende regler hos Skatteetaten og vurder å snakke med en rådgiver.

Kilder

• Finanstilsynet – Boliglånsforskriften og krav til egenkapital
• Forbrukerrådet – Kausjon og det å garantere for andres lån
• Finansportalen – Sammenlign boliglån
• Skatteetaten – Gaver, arv og forskudd på arv