Hvor mye kan jeg låne med sikkerhet i bolig? Slik regnes lånekapasiteten ut

Tre tak som avgjør beløpet – det laveste vinner

Når en bank skal svare på hvor mye du kan låne med sikkerhet i bolig, regner den i praksis tre separate grenser. Den setter deretter lånet til det laveste av de tre beløpene. Mange blir overrasket over at en høy boligverdi ikke hjelper hvis inntekten eller betjeningsevnen er den begrensende faktoren.

De tre grensene følger i stor grad av utlånsforskriften, som Finanstilsynet forvalter på vegne av Finansdepartementet. Forskriften gir bankene en viss fleksibilitet til å gå utover grensene for en mindre andel av lånene sine hvert kvartal, men hovedreglene gjelder for de aller fleste.

• Belåningsgrad (LTV): Hvor stor andel av boligens verdi lånet utgjør. Hovedregelen er maks 85 % – du må altså normalt ha minst 15 % egenkapital eller annen sikkerhet.
• Gjeldsgrad: Samlet gjeld skal som hovedregel ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. All gjeld teller med, også studielån, billån, forbrukslån og brukt kredittramme.
• Betjeningsevne: Du må ha råd til normale levekostnader og lånet selv om renten øker med minst 3 prosentpoeng fra dagens nivå.

Belåningsgrad: hvor mye boligen «tillater»

Belåningsgrad, ofte forkortet LTV (loan-to-value), er forholdet mellom lånet og verdien av boligen som stilles som pant. Stiller du en bolig verdt 4 millioner kroner som sikkerhet, vil 85 % belåningsgrad tilsvare et lån på inntil 3,4 millioner kroner – forutsatt at de to andre takene tillater det.

Verdien fastsettes ved en verdivurdering eller takst, og banken bruker en forsiktig markedsverdi. Kjøper du ny bolig, regnes belåningsgraden av kjøpesummen eller verdivurderingen (det laveste). Skal du låne med sikkerhet i en bolig du allerede eier, er det friverdien – verdien minus eksisterende pant – som avgjør hvor mye du kan ta ut.

Mangler du egenkapital til å komme innenfor 85 %, finnes det noen veier videre. En medlåntaker kan styrke søknaden, en kausjonist eller realkausjon kan stille tilleggssikkerhet, og enkelte kombinerer boliglånet med et topplån for den øverste delen. Disse løsningene har egne fordeler og risikoer, og vi går nærmere inn på dem i egne guider.

Gjeldsgrad: femgangeren av inntekten din

Selv om boligen tillater et stort lån, setter gjeldsgraden ofte den reelle grensen. Hovedregelen er at samlet gjeld ikke skal være mer enn fem ganger brutto årsinntekt. Tjener husstanden 800 000 kroner før skatt, blir det øvre taket dermed rundt 4 millioner kroner i total gjeld.

Det avgjørende ordet er «samlet». Banken legger sammen all gjelden din: boliglånet du søker om, eventuelt studielån, billån, forbrukslån, og innvilget kredittramme på kredittkort – selv om kortet står ubrukt. Har du for eksempel 200 000 kroner i annen gjeld, spiser det direkte av hvor mye boliglån du får plass til innenfor femgangeren.

Et praktisk grep mange undervurderer: å si opp ubrukte kredittkort og betale ned dyr smågjeld før du søker. Det kan frigjøre betydelig lånekapasitet, fordi innvilget kreditt teller med selv når du ikke skylder noe på den i dag. Refinansiering av flere smålån til ett kan også rydde opp i gjeldsbildet.

• Brutto årsinntekt = inntekt før skatt, inkludert fast og dokumenterbar lønn.
• Søker dere sammen, legges begges inntekt til grunn – det øker som regel kapasiteten.
• Variabel inntekt, som bonus og overtid, regnes ofte forsiktig eller ikke fullt ut.
• Innvilget, men ubrukt kredittkortramme teller som gjeld i beregningen.

Betjeningsevne og stresstesten på 3 prosentpoeng

Det tredje taket handler om hverdagsøkonomien din her og nå. Banken skal vurdere om du har tilstrekkelig igjen til å dekke normale levekostnader etter at lånet er betjent. Til dette brukes blant annet referansebudsjettet fra SIFO (Forbruksforskningsinstituttet), som anslår hva det koster å leve for ulike husstandstyper.

Det viktigste tillegget er stresstesten: banken må sjekke at du fortsatt har råd til lånet hvis renten øker med minst 3 prosentpoeng fra dagens nivå. Et lån som er komfortabelt i dag, kan bli krevende ved en slik renteoppgang, og da settes lånerammen ned tilsvarende. Dette beskytter både deg og banken mot at lånet blir uhåndterlig hvis rentenivået endrer seg.

Når banken har gjort stresstesten, ser den på det som er igjen etter renter, avdrag, skatt og levekostnader. Er bufferen for tynn, reduseres lånet – uavhengig av hva boligverdien og femgangeren skulle tilsi. Dette er ofte grunnen til at to husstander med lik inntekt får ulik låneramme: forskjeller i barn, annen gjeld og faste utgifter slår rett inn i betjeningsevnen.

Slik gjør du et grovt overslag selv

Du kan komme langt med et enkelt regnestykke før du snakker med banken. Gjør beregningen for hvert av de tre takene, og bruk det laveste tallet som realistisk utgangspunkt. En lånekalkulator kan hjelpe deg å sette tallene sammen og se månedsbeløpet.

Husk at dette bare er et overslag. Den endelige rammen avhenger av kredittvurdering, dokumentert inntekt, eksisterende forpliktelser og bankens egen vurdering. To banker kan også lande litt ulikt, blant annet fordi de har ulik plass innenfor fleksibilitetskvoten i utlånsforskriften.

• Belåningstaket: Boligens verdi × 0,85 = maksimalt lån fra boligen som sikkerhet.
• Gjeldstaket: Brutto årsinntekt × 5 − annen gjeld = hvor mye boliglån som er igjen innenfor femgangeren.
• Betjeningstaket: Sett opp et månedsbudsjett, legg på 3 prosentpoeng rente, og se hva du tåler.
• Lånerammen = det laveste av de tre tallene, ikke gjennomsnittet.

Forstå totalkostnaden: effektiv rente og risiko

Hvor mye du kan låne, er ikke det samme som hvor mye det er lurt å låne. Når du sammenligner tilbud, bør du se på effektiv rente, ikke bare den nominelle. Effektiv rente inkluderer gebyrer som etablerings- og termingebyr, og gir derfor et ærligere bilde av hva lånet faktisk koster per år. Be alltid om effektiv rente før du signerer.

Lån med sikkerhet i bolig har normalt lavere rente enn lån uten sikkerhet, nettopp fordi banken har pant å holde seg til. Baksiden er at boligen er stilt som sikkerhet: misligholder du lånet over tid, kan långiver i ytterste konsekvens kreve boligen tvangssolgt. Det er den reelle risikoen ved å pantsette hjemmet, og grunnen til at ansvarlig låneopptak er så viktig.

Ansvarlig låneopptak handler om å låne minst mulig over kortest fornuftig tid, holde en buffer for uforutsette utgifter og ikke fylle hele lånekapasiteten bare fordi den er der. Forbrukerrådet og Finansportalen anbefaler å innhente flere tilbud og sammenligne på effektiv rente før du velger.

Ofte stilte spørsmål

Hvor mye kan jeg låne med sikkerhet i bolig?

Det bestemmes av tre grenser samtidig: lånet kan normalt ikke overstige 85 % av boligens verdi, samlet gjeld bør ikke være mer enn fem ganger brutto årsinntekt, og du må tåle en renteøkning på minst 3 prosentpoeng. Banken setter lånet til det laveste av disse tre beløpene. En verditakst alene gir derfor ikke hele svaret.

Teller kredittkort og studielån med når banken regner ut lånet?

Ja. Banken regner samlet gjeld, så studielån, billån, forbrukslån og innvilget kredittkortramme teller med i gjeldsgraden – også kredittrammen du ikke har brukt. Å si opp ubrukte kort og nedbetale dyr smågjeld før du søker, kan derfor frigjøre lånekapasitet.

Kan jeg låne mer enn 85 % av boligverdien?

Hovedregelen er maks 85 % belåningsgrad, men det finnes muligheter for den øverste delen: medlåntaker, kausjonist eller realkausjon med tilleggssikkerhet, eller et topplån. Bankene har også en begrenset fleksibilitetskvote til å gå utover grensene for en mindre andel av lånene. Det krever uansett at betjeningsevnen og gjeldsgraden er innenfor.

Hva er friverdi, og kan jeg låne mot den?

Friverdi er boligens markedsverdi minus den gjelden som allerede er sikret i den. Har du nedbetalt mye av boliglånet, kan friverdien brukes som sikkerhet for nytt lån – ofte til lavere rente enn et lån uten sikkerhet. Boligen står da som pant også for det nye lånet.

Hvorfor får jeg ikke låne så mye som boligen er verdt?

Fordi boligverdien bare styrer ett av tre tak. Selv om belåningsgraden tillater et stort lån, kan femgangeren av inntekten eller betjeningsevnen – inkludert stresstesten på 3 prosentpoeng – sette en lavere grense. Den strengeste grensen avgjør.

Bør jeg låne så mye jeg får lov til?

Ikke nødvendigvis. Maksgrensen er det banken tillater, ikke det som er klokt for din økonomi. Gjør din egen stresstest: tåler du månedsbeløpet hvis renten stiger 3 prosentpoeng, og har du buffer til uforutsette utgifter? Ansvarlig låneopptak betyr å låne minst mulig over kortest fornuftig tid.

Kilder

• Finanstilsynet – Utlånsforskriften (krav til belåningsgrad, gjeldsgrad og betjeningsevne)
• Forbrukerrådet – Råd om boliglån og lånekostnader
• Finansportalen – Sammenlign boliglån
• SIFO / Forbruksforskningsinstituttet – Referansebudsjettet
• Norges Bank – Styringsrenten