Kausjon på boliglån: slik fungerer det – og hva du faktisk risikerer

Hva er kausjon på boliglån?

Kausjon innebærer at en tredjeperson – kausjonisten – garanterer overfor banken for hele eller deler av lånet ditt. Stiller du for eksempel med for lite egenkapital, kan en kausjonist tilby ekstra sikkerhet slik at banken senker sin egen risiko og likevel innvilger lånet. Kausjonisten blir ikke eier av boligen din og overtar ikke lånet, men påtar seg et betalingsansvar dersom du selv ikke klarer å betjene gjelden.

I praksis er det oftest foreldre som kausjonerer for voksne barn som skal inn på boligmarkedet. Egenkapitalkravet i utlånsforskriften gjør at mange unge mangler nettopp den summen som skiller dem fra et ja i banken. Kausjon kan da fungere som en bro – men det er en bro der noen andre står som sikkerhet hvis det skjærer seg.

Det er viktig å skille kausjon fra det å være medlåntaker. En medlåntaker er fullt ut ansvarlig for hele lånet fra dag én og regnes som låntaker på linje med deg. En kausjonist trer som hovedregel først inn når du selv har misligholdt. Begge ordningene har betydelige konsekvenser, og valget bør tas bevisst.

Realkausjon eller personlig kausjon – hva er forskjellen?

Kausjon finnes i flere former, og det er avgjørende å vite hva man faktisk signerer på. De to vanligste variantene i boliglånssammenheng er realkausjon og personlig (selvskyldner)kausjon.

Ved en realkausjon stiller kausjonisten en bestemt eiendel – typisk sin egen bolig – som pant for lånet ditt. Da er ansvaret knyttet til verdien av denne eiendelen. Ved en personlig kausjon hefter kausjonisten med hele sin formue og inntekt, ikke bare en navngitt eiendel. Selvskyldnerkausjon betyr i tillegg at banken kan kreve kausjonisten direkte ved mislighold, uten først å måtte gå veien om tvangssalg av din bolig.

• Realkausjon: et bestemt formuesgode (oftest kausjonistens bolig) stilles som pant for ditt lån.
• Personlig kausjon: kausjonisten hefter med hele sin økonomi opp til et avtalt beløp.
• Selvskyldnerkausjon: banken kan kreve betaling fra kausjonisten så snart du har misligholdt, uten å vente på inndrivelse hos deg først.
• Simpel kausjon: banken må først ha forsøkt å få dekning hos deg før kausjonisten kan kreves (mindre vanlig i boliglån).

Hvem kan bli kausjonist – og hva krever banken?

Banken kredittvurderer ikke bare deg som låntaker, men også kausjonisten. Den som skal kausjonere må ha en økonomi som faktisk tåler å overta ansvaret hvis det blir nødvendig. Banken ser typisk på inntekt, eksisterende gjeld, og verdien av en eventuell bolig som stilles som pant.

Det stilles også krav til at kausjonisten forstår hva han eller hun signerer på. Etter finansavtaleloven har banken en frarådingsplikt og en plikt til å forklare innholdet i avtalen. Kausjonisten skal blant annet få vite hvor stort ansvaret kan bli, og under hvilke omstendigheter banken kan kreve betaling.

Selv om foreldre er de vanligste kausjonistene, kan i prinsippet også andre med tilstrekkelig økonomi stille opp. Uansett hvem det er: relasjonen bør tåle at det verste skjer. Mange familiekonflikter har oppstått fordi en kausjon ble undervurdert som «bare en formalitet».

• Kausjonisten må tåle en egen kredittvurdering hos banken.
• Det stilles ofte krav om at kausjonisten har en bolig med tilstrekkelig friverdi.
• Banken har plikt til å forklare avtalen og eventuelt fraråde kausjon.
• Kausjonisten bør vurdere egen pensjonsøkonomi og fremtidige planer før signering.

Hvilken risiko tar en kausjonist?

Dette er kjernen i hele temaet, og det punktet som oftest blir underkommunisert. Når du kausjonerer, garanterer du for at noen andres lån blir betalt. Klarer ikke låntakeren å betjene gjelden, kan banken kreve pengene fra deg – innenfor det avtalte maksbeløpet. Ved realkausjon kan banken i ytterste konsekvens kreve tvangssalg av boligen du har stilt som sikkerhet.

Risikoen er reell selv om sannsynligheten i mange tilfeller er lav. Jobbtap, sykdom, samlivsbrudd eller et kraftig rentehopp kan endre låntakerens betalingsevne raskt. Som kausjonist bør du derfor ikke spørre «kommer dette til å gå bra?», men «hva skjer med min økonomi hvis det går galt?».

Et ofte oversett poeng er at kausjonsansvaret kan påvirke din egen lånekapasitet. Banken kan ta hensyn til kausjonsforpliktelsen når den vurderer om du selv kan ta opp lån senere, fordi du allerede har et potensielt ansvar hengende over deg.

Kostnad, effektiv rente og hva kausjon betyr for lånevilkårene

Selve kausjonen er normalt ikke en egen «kostnad» med fast pris, men den kan påvirke hvilke vilkår du får. Fordi banken får ekstra sikkerhet, kan kausjon i noen tilfeller bidra til at lånet i det hele tatt innvilges, eller at du slipper det dyreste topplånet du ellers måtte tatt opp uten egenkapital. Den faktiske renten avhenger likevel alltid av bankens kredittvurdering og kan variere fra ca. bankens beste betingelser til vesentlig høyere.

Når du sammenligner lånetilbud, er det effektiv rente du bør se på, ikke bare den nominelle renten. Effektiv rente inkluderer gebyrer som etableringsgebyr, termingebyr og tinglysingskostnader, og gir derfor et mer ærlig bilde av hva lånet faktisk koster per år. To lån med samme nominelle rente kan ha ulik effektiv rente hvis gebyrene er forskjellige.

Bruk gjerne en lånekalkulator for å se hvordan månedlig kostnad endrer seg med ulik rente, nedbetalingstid og lånebeløp. Det gir deg – og en eventuell kausjonist – et realistisk bilde av forpliktelsen før noen signerer.

Alternativer til kausjon

Kausjon er ikke den eneste veien inn på boligmarkedet, og noen ganger er det ikke den beste. Før du ber foreldre om å kausjonere, er det verdt å vurdere alternativene – både for din egen og for familiens skyld.

Et nært beslektet alternativ er å ta inn en medlåntaker. Andre muligheter handler om å bygge egenkapital eller redusere lånebehovet. Hvilket alternativ som passer best avhenger av din situasjon, og det kan være lurt å rådføre seg med banken eller en uavhengig økonomisk rådgiver.

• Medlåntaker: en annen person blir fullt ansvarlig for lånet sammen med deg fra start.
• Spare mer egenkapital, for eksempel gjennom BSU så lenge du er under aldersgrensen og oppfyller vilkårene.
• Forskudd på arv eller gave fra foreldre i stedet for kausjon, slik at ansvaret ikke henger igjen over tid.
• Kjøpe rimeligere først og bygge verdi, slik at egenkapitalbehovet ved neste kjøp blir lavere.
• Refinansiering av dyr forbruksgjeld før boligkjøp, slik at betalingsevnen din fremstår sterkere i kredittvurderingen.

Ansvarlig låneopptak: dette bør hele familien snakke om

Boligkjøp med kausjon er like mye en familiebeslutning som en økonomisk transaksjon. Den tryggeste tilnærmingen er full åpenhet: låntaker, kausjonist og gjerne en nøytral rådgiver bør gå gjennom tallene sammen før noe signeres. Lag et realistisk budsjett som tåler både renteøkning og en periode med lavere inntekt.

SIFO sitt referansebudsjett kan være et nyttig verktøy for å sjekke om du har råd til de løpende boutgiftene i tillegg til lånet. Et lån som ser overkommelig ut ved dagens rente, kan bli krevende dersom renten stiger. Husk at både du og en eventuell kausjonist bør ha en buffer.

Til slutt: ikke la lojalitet eller dårlig samvittighet styre beslutningen. En god kausjonsavtale er en der begge parter forstår risikoen, beløpet er begrenset, og alle har tenkt gjennom hva som skjer i verste fall. Da kan kausjon være et fornuftig verktøy – ikke en felle.

Ofte stilte spørsmål

Hva er forskjellen på kausjonist og medlåntaker?

En kausjonist garanterer for lånet ditt og trer som hovedregel først inn dersom du misligholder. En medlåntaker er fullt ansvarlig for hele lånet fra dag én og regnes som låntaker på linje med deg. Kausjon er normalt beløpsbegrenset, mens en medlåntaker hefter for hele lånet.

Kan banken kreve at en kausjonist selger boligen sin?

Ved realkausjon kan banken i ytterste konsekvens kreve tvangssalg av eiendelen som er stilt som sikkerhet, dersom du misligholder lånet og kausjonsansvaret utløses. Derfor er det helt sentralt at kausjonisten forstår at dette er et reelt pengeansvar og leser avtalen nøye før signering.

Er kausjon på boliglån beløpsbegrenset?

En kausjon for boliglån skal som hovedregel være avgrenset til et bestemt maksbeløp og gjelde for en avgrenset periode. Det betyr at kausjonisten ikke hefter for hele lånet på ubestemt tid. Sjekk alltid at avtalen tydelig oppgir maksbeløp og når ansvaret faller bort.

Påvirker det å være kausjonist min egen mulighet til å låne?

Ja, det kan det. Banken kan ta hensyn til kausjonsforpliktelsen i kredittvurderingen når du selv senere søker om lån, fordi du allerede har et potensielt betalingsansvar. Hvor stor betydning det får, avhenger av den enkelte banks vurdering og størrelsen på kausjonen.

Hvilke alternativer finnes til kausjon?

Vanlige alternativer er å ta inn en medlåntaker, å spare mer egenkapital, å få forskudd på arv eller gave i stedet for kausjon, eller å kjøpe en rimeligere bolig først. Hvilket alternativ som passer best avhenger av økonomien din, og en uavhengig rådgiver kan hjelpe deg å vurdere det.

Hvorfor bør jeg se på effektiv rente og ikke bare nominell rente?

Effektiv rente inkluderer gebyrer som etableringsgebyr, termingebyr og tinglysing, og gir derfor et mer korrekt bilde av hva lånet faktisk koster per år. To lån med lik nominell rente kan ha ulik effektiv rente hvis gebyrene er forskjellige, så det er effektiv rente du bør sammenligne på.

Kilder

• Finanstilsynet – Utlånsforskriften og krav til boliglån
• Forbrukerrådet – Kausjon og det å låne med sikkerhet
• Finansportalen – Sammenlign boliglån
• SIFO – Referansebudsjett for forbruksutgifter