Kausjonist på boliglån: Hva betyr det, og hvilket ansvar tar kausjonisten?

Hva er en kausjonist på boliglån?

En kausjonist er en person som påtar seg ansvar for en annens lån. Når du søker boliglån og banken vurderer at du ikke har nok egenkapital eller betjeningsevne alene, kan en kausjonist stille tilleggssikkerhet slik at lånet likevel innvilges. I praksis betyr det at en tredjepart – nesten alltid en forelder eller nær slektning – garanterer overfor banken at lånet blir tilbakebetalt.

Kausjon er særlig aktuelt for unge førstegangskjøpere. Med dagens krav om 15 prosent egenkapital, kombinert med høye boligpriser, er det mange som ikke klarer å spare nok raskt nok. En kausjonist kan da fylle gapet uten at foreldrene faktisk må gi bort penger – de stiller i stedet sikkerhet, typisk i form av pant i sin egen, nedbetalte bolig.

Det er viktig å skille kausjonist fra medlåntaker. En medlåntaker er medeier og medansvarlig for hele lånet fra dag én, mens en kausjonist trer inn som sikkerhet og normalt først blir krevd hvis hovedlåntaker misligholder. Forskjellen har stor betydning for både ansvar og skatt.

Realkausjon eller selvskyldnerkausjon – to former for ansvar

Når banken snakker om kausjon, mener de vanligvis én av to former. Hvilken som brukes, avgjør hvor mye kausjonisten faktisk risikerer.

Den vanligste varianten ved boligkjøp er realkausjon, der kausjonisten stiller pant i en konkret eiendom – for eksempel foreldrenes bolig. Da er ansvaret begrenset til verdien av den pantsatte eiendommen. Ved selvskyldnerkausjon hefter kausjonisten derimot personlig for et beløp, og banken kan kreve dette direkte uten først å gå veien om tvangssalg av låntakers bolig.

• Realkausjon: Kausjonisten stiller pant i egen eiendom. Ansvaret er knyttet til denne eiendommen og det avtalte beløpet.
• Selvskyldnerkausjon: Kausjonisten garanterer personlig for et beløp og kan kreves direkte ved mislighold.
• Simpel kausjon: Mindre vanlig ved boliglån; banken må først forsøke å inndrive kravet hos hovedlåntaker.

Hvem kan være kausjonist, og hvilke krav stiller banken?

Banken vurderer kausjonisten nesten like grundig som låntakeren selv. Det holder ikke å ha gode intensjoner – kausjonisten må ha en økonomi som faktisk tåler forpliktelsen.

De fleste banker krever at kausjonisten har betydelig friverdi i egen bolig, stabil inntekt og ingen betalingsanmerkninger. Kausjonisten bør også ha tilstrekkelig betjeningsevne til at egne lån ikke settes under press dersom kausjonsansvaret skulle bli utløst.

• Tilstrekkelig friverdi (ledig pant) i egen bolig som banken kan ta sikkerhet i.
• Stabil og dokumenterbar inntekt, uten betalingsanmerkninger.
• God nok egen betjeningsevne til å tåle ansvaret hvis det utløses.
• Forståelse av at egen lånekapasitet kan reduseres så lenge kausjonen løper.

Risiko og ansvarlig låneopptak – det kausjonisten må vite

Kausjon er et tillitsforhold, men også en juridisk forpliktelse med reell risiko. Hvis hovedlåntaker ikke klarer å betjene lånet – på grunn av jobbtap, sykdom, skilsmisse eller renteøkning – kan banken vende seg mot kausjonisten. I verste fall kan det føre til tvangssalg av kausjonistens bolig.

Norsk lov gir kausjonisten et visst vern. Banken har en frarådingsplikt og en plikt til å informere om risikoen før avtalen inngås. Kausjonisten skal også få beskjed dersom låntaker begynner å misligholde, slik at situasjonen ikke får utvikle seg ukontrollert. Likevel hviler ansvaret for å forstå avtalen på kausjonisten selv.

For å redusere risikoen bør kausjonen alltid være beløpsbegrenset og tidsavgrenset. Et vanlig grep er at kausjonen kun dekker den delen av lånet som overstiger en forsvarlig belåningsgrad, og at den faller bort når låntaker har nedbetalt nok til å klare seg på egen hånd.

• Begrens beløpet: Kausjoner kun for det nødvendige gapet, ikke hele lånet.
• Sett en tidsfrist: Avtal at kausjonen bortfaller når belåningsgraden er sunket tilstrekkelig.
• Avklar familieforhold: Tenk gjennom hvordan en eventuell konflikt eller skilsmisse hos låntaker påvirker deg.
• Vurder forsikring: Gjeldsforsikring eller god uføre- og livsforsikring hos låntaker kan dempe risikoen.

Skatt, dokumentavgift og praktiske forhold

En fordel med kausjon framfor å gi bort penger eller bli medeier, er at eierforholdene holdes rene. Kausjonisten blir ikke medeier i boligen og utløser dermed ikke dokumentavgift eller spørsmål om eierandel ved et senere salg.

Selve kausjonsstillelsen er i utgangspunktet ikke en skattepliktig overføring – kausjonisten gir ingen gave så lenge ansvaret ikke utløses. Skattemessige konsekvenser kan likevel oppstå dersom kausjonisten må innfri gjeld eller hvis det reelt sett skjer en formuesoverføring. Ved usikkerhet bør man sjekke reglene hos Skatteetaten eller rådføre seg med banken.

Husk også at kausjon kan kombineres med andre løsninger. Noen velger en delvis kausjon kombinert med egen sparing, mens andre bruker kausjon midlertidig og refinansierer bort kausjonisten når egenkapitalen har vokst gjennom nedbetaling og verdistigning.

Alternativer til kausjonist

Kausjon er ikke den eneste veien inn på boligmarkedet uten full egenkapital. Hvilket alternativ som passer, avhenger av familiens økonomi og hvor mye risiko partene er villige til å ta.

Et alternativ er at en forelder blir medlåntaker, men dette gir tyngre ansvar og kan utløse skatte- og eierspørsmål. Andre løsninger inkluderer forskudd på arv, et rente- og avdragsfritt familielån, eller å spare lengre for å komme opp i egenkapital på egen hånd. For mindre finansieringsbehov ved oppussing eller innbo brukes noen ganger forbrukslån, men dette er dyrt og bør ikke brukes til selve egenkapitalen.

• Medlåntaker: Tyngre, men direkte ansvar – egner seg når forelder også skal eie en andel.
• Forskudd på arv eller gave: Reduserer lånebehovet, men krever at giver har midler tilgjengelig.
• Familielån: Privat lån mellom familiemedlemmer med avtalt rente og nedbetaling.
• Lengre sparing: Tryggest, men tar tid i et marked med stigende priser.

Representativt eksempel

Ofte stilte spørsmål

Hva er forskjellen på kausjonist og medlåntaker?

En medlåntaker er medeier og fullt medansvarlig for hele lånet fra start, og hefter likt med deg. En kausjonist stiller derimot kun sikkerhet og blir normalt først krevd hvis du som hovedlåntaker ikke betaler. Kausjonisten blir ikke medeier i boligen.

Kan kausjonisten miste boligen sin?

I verste fall, ja. Ved realkausjon har banken pant i kausjonistens bolig, og hvis lånet misligholdes og kravet ikke kan dekkes på annen måte, kan det føre til tvangssalg. Derfor bør kausjonen alltid være beløps- og tidsbegrenset, og kausjonisten bør ha en økonomi som tåler ansvaret.

Når kan kausjonisten frigjøres fra ansvaret?

Kausjonen kan falle bort når du har nedbetalt nok av lånet til at belåningsgraden kommer ned på et nivå banken aksepterer uten tilleggssikkerhet. Verdistigning på boligen kan også bidra. Mange avtaler en tidsfrist på forhånd, og noen refinansierer for å fjerne kausjonisten.

Påvirker det å være kausjonist min egen mulighet til å låne?

Ofte ja. Mange banker regner kausjonsansvaret som en forpliktelse som reduserer din egen lånekapasitet så lenge kausjonen løper. Planlegger du selv å låne eller refinansiere, bør du avklare konsekvensene med banken før du stiller som kausjonist.

Får man bedre rente med kausjonist?

Ikke nødvendigvis. Kausjon er en sikkerhet for å få lånet innvilget, ikke en rabatt. Renten avhenger fortsatt av kredittvurdering, belåningsgrad og bankens vilkår. I noen tilfeller kan lavere risiko for banken gi noe bedre betingelser, men det er ingen automatikk.

Er kausjon en gave som må skattes av?

Selve kausjonsstillelsen er i utgangspunktet ikke en skattepliktig gave, fordi kausjonisten ikke overfører penger så lenge ansvaret ikke utløses. Skattespørsmål kan likevel oppstå hvis kausjonisten faktisk må innfri gjeld. Ved usikkerhet bør du sjekke reglene hos Skatteetaten.

Kilder

• Finanstilsynet – Boliglån og utlånsforskriften
• Forbrukerrådet – Råd om lån og økonomi
• Finansportalen – Sammenlign boliglån
• Skatteetaten – Lån, gaver og forskudd på arv