Lån med kausjonist: Slik kan en garantist hjelpe deg inn på boligmarkedet

Hva betyr lån med kausjonist – og hvorfor brukes det?

En kausjonist er en person som overfor banken garanterer for at lånet ditt blir betalt. Hvis du som låntaker ikke klarer å betjene boliglånet, kan banken kreve det utestående beløpet fra kausjonisten. I praksis brukes kausjon oftest når en førstegangskjøper har stabil nok inntekt til å betjene lånet, men mangler den egenkapitalen norske banker vanligvis krever.

Bakgrunnen er Finanstilsynets utlånsregelverk, som blant annet setter rammer for hvor mye du kan låne i forhold til boligens verdi og din inntekt. En kausjonist endrer ikke din inntekt, men gir banken ekstra sikkerhet slik at lånet samlet sett blir forsvarlig. Det er forskjell på å garantere for selve egenkapitalen og å garantere for hele lånet – noe vi ser nærmere på under.

Kausjonisten er som regel en forelder eller et nært familiemedlem, men det finnes ingen lovregel om at det må være familie. Det avgjørende for banken er at kausjonisten har økonomi og sikkerhet som holder.

Realkausjon eller selvskyldnerkausjon – to ulike former

Kausjon kommer i flere former, og det er viktig å vite hvilken banken tilbyr deg. De to mest aktuelle ved boliglån er realkausjon og selvskyldnerkausjon (personlig kausjon).

Ved realkausjon stiller kausjonisten pant i en konkret eiendel – typisk sin egen, nedbetalte bolig. Banken får da sikkerhet i denne boligen for et bestemt beløp. Ved en personlig (selvskyldner)kausjon garanterer kausjonisten med hele sin økonomi, og banken kan kreve betaling direkte uten først å gå veien om tvangssalg av din bolig.

Uansett form bør kausjonsansvaret være begrenset til et konkret kronebeløp, og ikke være en åpen garanti for «alt du måtte skylde». Et begrenset, tydelig definert ansvar er tryggere for kausjonisten.

• Realkausjon: pant i en bestemt eiendel, ofte kausjonistens bolig, opp til et fastsatt beløp.
• Selvskyldnerkausjon: kausjonisten hefter personlig, og banken kan kreve betaling raskt ved mislighold.
• Begrenset beløp: be alltid om at kausjonsansvaret er satt til en konkret sum, ikke en åpen garanti.
• Tidsbegrensning: avtal gjerne at kausjonen faller bort eller trappes ned etter et visst antall år.

Hva koster et boliglån med kausjon? Et illustrativt eksempel

En kausjonist endrer normalt ikke selve renten på boliglånet nevneverdig – renten avhenger først og fremst av din betjeningsevne, belåningsgrad og bankens kredittvurdering. Det kausjonisten gjør, er å gjøre lånet mulig i utgangspunktet. Du betaler altså omtrent det samme som en ordinær boliglånskunde, men kommer inn på markedet tidligere.

For å vise hva et typisk boliglån koster, har vi satt opp et regneeksempel. Tallene er kun illustrative og er ikke et tilbud – dine faktiske betingelser avhenger av kredittvurdering, bank og marked. Effektiv rente inkluderer gebyrer og er derfor litt høyere enn den nominelle renten.

Risikoen for kausjonisten – det ingen må undervurdere

En kausjon er ikke en symbolsk underskrift. Den som kausjonerer påtar seg en reell forpliktelse som kan vare i mange år og i verste fall ramme egen økonomi og bolig. Derfor stiller finansavtaleloven krav om at banken skal informere kausjonisten grundig om risikoen før avtalen inngås.

Hvis du som låntaker mister jobben, blir syk eller på andre måter ikke klarer å betale, kan banken til slutt vende seg mot kausjonisten. Ved realkausjon kan det i ytterste konsekvens bety tvangssalg av kausjonistens bolig. Dette er sjeldent, men det er den reelle risikoen avtalen bygger på.

Kausjon kan også påvirke kausjonistens egen lånekapasitet. Så lenge garantien løper, vil andre banker kunne se på kausjonsansvaret som en forpliktelse når kausjonisten selv vil låne. Familieforhold kan dessuten settes på prøve hvis økonomien butter. Alt dette bør være gjennomtenkt og snakket åpent om før noen signerer.

• Banken kan kreve hele eller deler av det garanterte beløpet fra kausjonisten ved mislighold.
• Ved realkausjon kan kausjonistens egen bolig i verste fall bli gjenstand for tvangssalg.
• Kausjonsansvaret kan redusere kausjonistens egen mulighet til å ta opp nye lån.
• Vurder en livs- og uføreforsikring på låntaker for å beskytte begge parter.

Slik trapper du ned og avslutter kausjonen

Et viktig poeng som ofte glemmes: kausjon bør ikke vare lenger enn nødvendig. Etter hvert som du nedbetaler lånet, og boligen din forhåpentlig stiger i verdi, synker belåningsgraden. På et tidspunkt har du nok egenkapital i egen bolig til at banken ikke lenger trenger sikkerheten fra kausjonisten.

Be banken om en konkret plan for nedtrapping allerede når lånet etableres. Mange opplever at kausjonen kan reduseres eller fjernes etter noen år, særlig hvis boligprisene har utviklet seg positivt og du har betjent lånet uten anmerkninger. En ny verdivurdering av boligen kan utløse at kausjonsansvaret kan slettes.

Det er du som låntaker som har størst interesse i å frigjøre kausjonisten – det fjerner en byrde fra et nært familiemedlem og gir deg full kontroll over egen bolig.

Alternativer til kausjon du bør vurdere først

Kausjon er ikke den eneste veien inn på boligmarkedet, og fordi den binder en annen person økonomisk, bør du vurdere alternativene nøye. Noen av dem kan kombineres.

Sparing i BSU gir både skattefordel og oppbygging av egenkapital, og bør være første stopp for unge. Et forskudd på arv eller en ren pengegave fra familie gir egenkapital uten at giveren hefter for lånet slik en kausjonist gjør. En medlåntaker som flytter inn sammen med deg deler både ansvar og inntektsgrunnlag, men er noe annet enn en kausjonist som ikke skal bo i boligen.

I noen tilfeller kan det rett og slett være klokere å vente og spare litt lenger, eller å justere ambisjonsnivået på boligen. Et godt verktøy er en boliglånskalkulator som lar deg se hvordan ulike kombinasjoner av egenkapital, lånebeløp og løpetid slår ut på månedsbeløpet.

• BSU-sparing: skattefordel og oppbygging av egen egenkapital over tid.
• Pengegave eller forskudd på arv: gir egenkapital uten et løpende kausjonsansvar.
• Medlåntaker: deler ansvar og inntekt, men forutsetter som regel felles bolig.
• Lengre sparing: noen ekstra måneder kan gjøre kausjon unødvendig.

Ansvarlig låneopptak: sjekklisten før dere signerer

Et boliglån med kausjon er en avtale som angår to husholdninger. Begge parter bør gå gjennom konsekvensene nøkternt før noe signeres. Tenk gjennom hvordan økonomien tåler renteøkninger, inntektsbortfall og uforutsette utgifter – ikke bare slik situasjonen ser ut i dag.

Bruk gjerne en uavhengig kilde som Finansportalen til å sammenligne tilbud, og still banken konkrete spørsmål om både dine og kausjonistens forpliktelser. Sørg for at kausjonisten faktisk forstår hva en personlig kausjon innebærer, og at ansvaret er begrenset i både beløp og tid.

• Tåler budsjettet ditt en betydelig renteøkning og uforutsette utgifter?
• Er kausjonsansvaret begrenset til et konkret beløp og en bestemt periode?
• Har kausjonisten fått skriftlig og forståelig informasjon om risikoen?
• Finnes det en plan for når kausjonen kan trappes ned eller slettes?
• Har dere vurdert forsikring som dekker død og uførhet hos låntaker?

Representativt eksempel

Ofte stilte spørsmål

Hvem kan være kausjonist for et boliglån?

Det vanligste er foreldre eller nære familiemedlemmer, men loven krever ikke at kausjonisten er i familie. Det avgjørende er at banken vurderer kausjonistens økonomi og eventuelle sikkerhet, som regel pant i en nedbetalt bolig, som god nok. Kausjonisten må selv ha betjeningsevne og en stabil økonomi.

Hva skjer med kausjonisten hvis jeg ikke betaler lånet?

Hvis du misligholder lånet, kan banken etter en periode kreve det utestående beløpet fra kausjonisten innenfor det garanterte beløpet. Ved realkausjon kan kausjonistens egen bolig i verste fall bli tvangssolgt. Derfor er det viktig at ansvaret er begrenset og at begge forstår risikoen før avtalen signeres.

Påvirker en kausjonist renten min?

Som regel ikke i særlig grad. Renten settes ut fra din betjeningsevne, belåningsgrad og bankens kredittvurdering. Kausjonistens viktigste rolle er å gjøre lånet mulig i utgangspunktet, ikke å presse renten ned. Du betaler typisk omtrent det samme som andre boliglånskunder, men kommer inn på markedet tidligere.

Kan kausjonen fjernes senere?

Ja, kausjon er ofte midlertidig. Etter hvert som du nedbetaler lånet og boligen eventuelt stiger i verdi, synker belåningsgraden. Når du har bygget opp nok egenkapital i egen bolig, kan banken som regel redusere eller slette kausjonsansvaret. Be om en konkret nedtrappingsplan allerede ved låneopptak.

Hva er forskjellen på kausjonist og medlåntaker?

En kausjonist garanterer for lånet ditt, men er ikke selv låntaker og skal vanligvis ikke bo i boligen. En medlåntaker er derimot solidarisk ansvarlig for hele lånet og har som regel eierandel og bosted i boligen. Medlåntaker brukes ofte mellom samboere eller ektefeller, mens kausjon ofte er en familiehjelp utenfra.

Er lån med kausjonist en god idé?

Det kan være en god løsning for å komme inn på boligmarkedet når du har stabil inntekt men mangler egenkapital. Men det binder en annen person økonomisk i mange år. Vurder alltid alternativer som BSU, pengegave eller lengre sparing først, og sørg for at både du og kausjonisten forstår risikoen og har en plan for å avvikle kausjonen.

Kilder

• Finanstilsynet – utlånsregelverket (boliglån)
• Forbrukerrådet – Finansportalen (sammenlign boliglån)
• SIFO – Referansebudsjettet for forbruksutgifter
• Skatteetaten – BSU (boligsparing for ungdom)